中高檔裝修《房屋驗收白皮書》供業主接收房屋-長沙裝修博客

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      1. 中高檔裝修《房屋驗收白皮書》供業主接收房屋

        中高檔裝修《房屋驗收白皮書》供業主接收房屋

        近年來,隨著我市經濟社會的快速發展,人民生活水平大幅提高,商品房曾經成為重要的居民消費品。為保障廣大市民在商品房消費時的合法權益,讓市民百姓“明白置業、放心置業、安全置業”,房管局根據相關法律、法規,結合日常工作中接到的群眾投訴案件,編制了房地產市場消費提示系列,供廣大市民朋友在買房置業時參考。此次消費提示的主題是業主接收房屋時如何驗收房屋。

          一、熟悉程序

          接收入住通知→預備資料→交驗業主資料→領取和查驗開發商交房所需提供的文件資料→驗收房屋→就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見→與開發商協商,得到解釋和問題整改書面承諾→簽署《房屋驗收交接表》并領取鑰匙。

          重點提示一:簽署《房屋驗收交接表》就意味著消費者對開發商交付的房屋能否符合合同商定表示了認可。因而消費者應先驗收房屋,并對質量問題整改、維修后,再簽署《房屋驗收交接表》。

          重點提示二:繳納物業費并不是購房者查驗房屋的必要條件,開發商和物業公司不得以此限制購房者查驗和接收房屋。

          二、預備工具

          1、橡皮小錘:用于檢查墻面、地面、窗臺空鼓;

          2、水盆或水桶:用于檢查排水能否通暢;

          3、卷尺:用于測量房屋凈高;

          4、20米長通明水管:用于檢查地平;

          5、塑料袋:用于檢驗防水;

          6、萬用表:用于檢測電路;

          7、驗電插頭:用于檢查插座有無脫線、不通;

          8、相機:用于留影取證;

          9、其他工具。

          三、查看資料

          (一)配套項目

          入住前,業主首先應查看物業服務公司能否按照《鄭州市新建住宅小區交接驗收辦法》的規定,對小區的設備設備和公共環境進行了驗收。了解小區能否按照規劃設計建設的,可對照規劃詳圖或總平面圖等相關資料,要緊查看小區規劃、樓的數量和擺放、綠地和活動區、小區道路、綠化、雕塑小品、機動車停車場、非機動車車棚、信報箱、物業管理服務用房、會館、消防、變配電、安防監控、樓宇自控、電梯等設備設備等能否與設計相符。

          樓盤交付應做到“五通一平”,指通電、通路、上水、燃氣、污水和土地平整。園林綠化能否完工。

          (二)物業服務

          業主應查看相關物業服務的合同、文件等,了解小區物業服務概況以及收費情況等。

          新建小區,業主大會與業主委員會尚未成立,但是物業管理工作曾經開始展開,因而要由開發建設單位代表業主根據一定標準選聘物業服務企業對該項目實施前期物業管理,并與之簽定前期物業服務合同。前期物業管理合同是由行政主管部門制定的示范文本,對物業服務公司和業主都具有約束力,會較為公平的維護業主和物業服務公司的合法權益。待業主大會成立并與其選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時,前期物業管理合同終結。

          關于物業服務費用繳費起始時間和繳費人的問題。根據有關規定,凡納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位緣由未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。由于業主本身緣由未辦理入住手續或辦理房屋入住手續后未實際居住而形成的房屋空置,業主應按照物業服務合同商定全額交納物業服務費用。

          (三)兩書一表(或一單)

          業主在收樓時,首先要審核開發商能否具備交付房屋的全部文件資料,必要時可以要求核對相應原件。只要證件(原件)齊全,才具備簽署《房屋驗收交接表》的文件條件。如開發商手續不完整,業主有權拒絕在相應手續上簽字,并要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

          這些文件資料要緊包括“兩書一表(或一單)”?!皟蓵笔侵浮渡唐纷≌|量保證書》、《商品住宅使用說明書》,“一表”《建筑工程竣工驗收備案表》,“一單”是指《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執單》。

          《商品住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、范圍的承諾。

          《商品住宅使用說明書》是對房屋的結構、功能和各部位、部件的類型、功能、標準等做出的說明,以及提出的使用留意事項。

          《建筑工程竣工驗收備案表》是樓盤向主管部門上報驗收備案的詳細資料,是開發商必須對樓盤擔任的標記文件。

          《五大責任主體項目竣工驗收備案受理回執單》,是由建設、勘察、設計、施工、監理單位聯合對項目驗收合格,并向建設主管單位報送資料備案的受理回執。

          《商品住宅質量保證書》、《商品住宅使用說明書》原件和《建筑工程竣工驗收備案表》的復印件是可以帶走的。

          另外,還有《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》等。

          四、驗收房屋

          1、看房間

          首先要細心檢查每個房間能否達到“線直、面平、角正”。線直是指陰陽線要直;面平是指室內六個面都要平;角正是指空間角要正。

          2、看墻壁

          首先要細心檢查每個房間墻體能否平整,墻壁能否有裂紋、空鼓、污漬和面層剝落,門窗、陽臺等部位有無開裂現象,特別是房屋和陽臺連接處能否有裂縫,這種裂縫很有可能出現危險。如果在收房過程中發現房間內的墻面有結露現象,則應考慮外墻所做的保溫層能否出現了問題。

          3、看頂棚

          檢查頂棚能否有裂縫,抹灰能否有脫皮、裂縫、霉點等問題。

          4、查滲水

          要緊分為外墻、屋頂滲水和廚房衛生間墻體、頂面滲水。外墻、屋頂滲水最好是在房子交樓前,下大雨后的第二天前往查看,這時候墻壁如果有問題,會了如指掌。廚房衛生間墻體、頂面滲水,可以查看相關部位能否有水漬、裂痕,粉刷能否有起皮現象。

          5、查地面

          樓地面面層與基層粘結能否牢固,有無不空鼓;全體面層能否平整,有無裂縫、脫皮、起砂的現象。衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面起碼2厘米左右,不應有積水,倒泛水和滲漏。

          6、測層高

          房屋層高是指房屋上下兩層樓面(標準層)、或樓面至地面(底層)、或樓面至屋頂面(頂層)的垂直距離,室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。室內凈高加上20公分左右的樓板即面層厚度就等于房屋層高。消費者可在每間室內四角及中心的五個點測量房屋層高看其能否符合合同商定。

          7、試門窗

          首先看戶門的品牌、材質、功能與開發商的承諾能否相符,留意其周邊密閉性能否好,如果門框間縫隙較大,應該要求調整,試試鎖頭能否好用;看門開啟能否自如,有無特別雜音,關閉嚴不嚴;貓眼能否清晰,門鈴能否正常,電子防盜和對講系統能否正常,單元門能否受控打開。

          窗戶要留意窗框的材質與規格,窗玻璃的材質、厚度能否符合承諾,有沒有雙玻改單玻,有無殘缺;窗邊與混凝土能否無縫隙,窗戶開關能否靈活,鎖扣能否正常,窗戶的密封性如何,留意窗臺有無滲水,密封膠條能否完整牢固,窗底部滑道能否平滑,護欄能否牢固,紗窗能否配置。

          8、上下水

          上下水管道有無滲、漏、堵現象。打開水龍頭,盡可能讓水流大一點、急一點,試試水壓和排水速度。每個地漏都應做通水試驗,可用盆或桶裝滿水往里倒,看能否暢通。

          9、驗防水

          這里專指廚衛的防水。具體方法是:用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然后在廚房、衛生間蓄一些水(約1~2厘米高),24小時后,到對應的下層衛生間,看其頂部能否滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行,這樣既可檢測自家衛生間的地面能否滲漏,也可檢測自家衛生間的頂部能否滲漏。

          10、查電路

          漏電保護安全可靠,電器插座安裝平整、牢固,電源已接通正常;關閉分閘,檢查各個分閘能否完全控制各分分線路。

          電表在戶外的,應檢查其能否能控制室內的燈具及室內各插座,方法是拉閘后看戶內能否完全斷電。電表在戶內的,應檢查閘具能否控制戶內電器??刂崎l具應分開,如室內應設置控制燈光的閘具和控制插座的閘具,空調的線路應與其他線路分開。

          距離地面30厘米高的插座必須帶保險安裝,廚廁應與通風道就近安裝,洗手盆的上方不應有插座,衛生間內用于洗澡的電源插座應是防潮插座并有防濺措施;衛生間的照明燈座必須是磁口安全燈座。

          檢查開關、插座的牢固程度;電話、電視線路使用力拉一下,看能否虛設。插座能否正常通電,有無防護措施,電燈能否都亮,開關能否正常,有線電視線、電話線、網絡線能否通。

          11、驗雙氣

          暖氣設備有兩種,一是暖氣片式,二是地暖方式。暖氣片式更直觀一些,普通情況下,供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子),地面的套管應高出地面2~3厘米,地面為初裝修的,應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。暖氣管道能否通暢,有無走漏,需求使用專業工具進行檢測,且第一個采暖期前熱力公司、開發商和物業公司會通知進行供暖測試,因而,驗收房屋時,不必對此專門檢驗。燃氣管道要檢查能否通暢安全。

          12、設備產權界定及其他

          燃氣表、電表、水表三表到戶,表以內產權歸用戶,表以外產權歸城市公用企業。核對買賣契約上注明的設備、設備等能否有脫漏,品牌、數量能否相符??傮w上室內應做到清掃干凈,無污物,達到窗明地凈,地漏、雨水等處無堵塞雜物。

          如果購買的是精裝戶型,還應查看裝修能否達到商定設計要求,裝修材料的品牌、型號、規格能否符合合同的商定。末端,還要留意對室內空氣質量進行檢測,不要因而影響身體健康。

          以上項目檢查結束后,要查抄水表、電表底數,以便日后計費使用。

          消費者完成房屋驗收后,如果有問題,應就驗收中存在的問題提出質詢和書面整改意見,并與開發商協商,得到問題的合理解釋和整改書面承諾;如果沒有問題,就可以簽署《房屋驗收交接表》,裝修入住了。

          提示:驗房師普通作為專業人士或業主朋友協助購房者驗收房屋,提供專業性的參考意見,協助購房者及時發現房屋質量方面的問題,并與開發商協商整改處理。但驗房師驗房報告并不具有法律效能,只能作為證據供參考。


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